Jak zrobić wycenę mieszkania lub domu?

Planujesz sprzedać mieszkanie albo dom i chciałbyś poznać jego rynkową wartość? Odziedziczyłeś spadek i musisz określić wartość nieruchomości żeby zapłacić podatek? Przedstawiamy kilka prostych sposobów na skuteczne oszacowanie wartości każdej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkań to proces wymagający cierpliwości i dobrego rozeznania rynku. Jeżeli chcemy uzyskać odpowiednią cenę sprzedaży musimy właściwie oszacować rynkową wartość naszej nieruchomości. Zbyt wysoka stawka sprawi, że nie będziemy w stanie sprzedać mieszkania, a zbyt niska narazi nas na zmniejszenie zysku z transakcji. Wycena nieruchomości może być nam również potrzebna w innych przypadkach, takich jak:

• określenie wysokości podatku (np. darowizna, spadek, amortyzacja mieszkania, gdzie prowadzimy działalność gospodarczą itp.),
• w celach kredytowych, jako zabezpieczenie długu pod nieruchomość,
• jeżeli musimy sporządzić zeznanie majątkowe (dotyczy osób zajmujących stanowiska publiczne: polityków, członków samorządu itp.

Sposoby na skuteczną wycenę nieruchomości

1. Sprawdźmy dostępną bazę ogłoszeń i porównajmy ceny podobnej nieruchomości

Ogłoszenia to szybki i całkowicie darmowy sposób na sprawdzenie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Do dyspozycji mamy ogłoszenia w prasie albo na specjalistycznych portalach internetowych. Nieruchomości są dokładnie opisane i zawierają zdjęcia, które pozwolą na ocenę ich stanu. Najważniejszym elementem ogłoszenia jest oczywiście cena, której jednak nie należy traktować jako ceny ostatecznej, a jedynie jako punktu wyjściowego do negocjacji. Z reguły ceny mieszkań w ogłoszeniach są nieco zawyżone. Ogłoszenia są więc dobrym sposobem na szybkie rozeznanie rynku i poznanie wartości nieruchomości z dużym przybliżeniem.

2. Uproszczona wycena online

Na specjalistycznych portalach oferujących sprzedaż mieszkań dostępne są kwestionariusze, które pozwalają na szybką wycenę nieruchomości. Odpowiadając na pytania dotyczące naszego mieszkania lub domu musimy jednak pamiętać, żeby uczciwie wpisać ocenę lokalizacji działki i standardu naszego mieszkania, w przeciwnym razie, cena którą uzyskamy będzie zawyżona.

3. Wycena rzeczoznawcy                                                                                                             

Jeżeli potrzebujemy wyceny potwierdzonej stosownym dokumentem, musimy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wystawiony przez niego dokument (tzw. operat szacunkowy) jest niezbędny jeżeli staramy się o kredyt, albo toczymy spór z organem podatkowym.

Rzeczoznawcy majątkowi ustalają wartość nieruchomości na podstawie danych o transakcjach nieruchomości podobnych do wycenianej. Pozwala to na dokładne  określenie wartości naszego majątku. Rzeczoznawcy stosują również inne metody, a ich umiejętności pozwalają określić nie tylko wartość mieszkań czy domów, ale także działek, budynków biurowych, lasów albo nawet prawa, które pozwalają sąsiadowi przejeżdżać przez fragment należącej do nas działki.

Wycenia jest oczywiście płatna. Cena usługi jest zależna od jej skomplikowania. Prosty operat szacunkowy dotyczący mieszkania w dużym mieście kosztuje około kilkuset złotych.

4. Wycena przez pośrednika

Jeżeli decydujemy się na sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości, to pośrednik sam wyceni nasze mieszkanie. Z reguły posiada on spore rozeznanie na lokalnym rynku, dlatego wycena nie będzie dla niego stanowiła żadnego problemu. Pośrednik zajmujący się zawodowo sprzedażą mieszkań pomoże nam nie tylko ustalić cenę ofertową i przygotować ofertę sprzedaży ale także przeprowadzić negocjację, przygotować niezbędne dokumenty i doprowadzić do pomyślnego zakończenia transakcji.

5. Samodzielne rozeznanie rynku

Jeżeli nie mamy dostępu do specjalistycznych danych możemy po prostu popytać osób, które sprzedawały w ostatnim czasie nieruchomości. Sąsiedzi albo znajomi mogą się okazać cennym źródłem informacji, ponieważ posiadają wiedzę o cenach na lokalnym rynku nieruchomości. Dlatego warto przed sprzedażą mieszkania porozmawiać z sąsiadami.

6. Licytacje komornicze

Możemy także skorzystać z bazy danych którą udostępnia portal informujący o licytacjach komorniczych. Stronę prowadzi Krajowa Rada Komornicza. Baza danych o licytacjach jest niestety bardzo ograniczona. Znajdziemy tam informację o dokładnej lokalizacji nieruchomości oraz cenie rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Co ważne baza jest całkowicie darmowa.