Przeglądy budowlane – podstawowe informacje

Do podstawowych wymaganych prawem obowiązków właściciela lub zarządcy danej nieruchomości należy nie tylko dbanie o estetykę obiektu i utrzymywanie oraz użytkowanie go zgodnie z jego przeznaczeniem oraz z aktualnie obowiązującymi regulacjami w zakresie ochrony środowiska naturalnego. Równie istotne, a z perspektywy bezpieczeństwa mieszkańców i użytkowników nawet najważniejsze, jest utrzymanie obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym.

Podstawą bezpiecznej eksploatacji każdego budynku jest spełnienie wszystkich koniecznych wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania oraz zapewnienia odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych. Niezbędna jest też prawidłowa ochrona przed hałasem i drganiami, zapewnienie właściwego poziomu oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej zastosowanych w danym budynku przegród.

Co szczególnie istotne, odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w których oddziaływanie czynników zewnętrznych (np. burz albo innych czynników środowiskowych) ma wpływ na obiekt. Aby należycie zrealizować swój ustawowy obowiązek, właściciel musi zapewnić przeprowadzanie okresowych kontroli przez uprawnione do tego osoby. Jak to wygląda w praktyce?

Przeglądy obiektów budowlanych

Obowiązujące obecnie przepisy budowlane (ustawa Prawo budowlane z dnia 10 maja 2007) nakładają obowiązek wykonywania regularnych przeglądów dla obiektów budowlanych, przy czym w szczególny sposób traktowane są obiekty o powierzchni przekraczającej 2000 mkw. Taki przegląd budowlany musi być przeprowadzony przynajmniej dwa razy w ciągu roku. Jeśli chodzi o to, do kiedy przegląd budowlany półroczny musi zostać wykonany, to po okresie zimowym należy go przeprowadzić najpóźniej do końca maja danego roku, natomiast obowiązkowy przegląd budowlany przez okresem zimowym musi zostać wykonany do końca listopada. Pomiary elektryczne muszą być wykonywane każdego roku.

Przeglądy budynku mieszkalnego

Regularnie przeprowadzane przeglądy budowlane pozwalają określić, czy dany budynek mieszkalny nadaje się do użytkowania i czy zapewnia użytkownikom wystarczający poziom bezpieczeństwa. Dzięki rzetelnie przeprowadzonej kontroli stanu technicznego budynków można zapobiec ewentualnym tragediom w postaci katastrof budowlanych, chroniąc w ten sposób zdrowie i życie mieszkańców oraz użytkowników tych obiektów budowlanych.

Przegląd budowlany bloku

W przypadku nieruchomości w rodzaju bloków mieszkalnych za regularne i terminowe wykonywanie przeglądów budowlanych w bloku odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca konkretnej nieruchomości. Przepisy są w tym przypadku nieco bardziej restrykcyjne, gdyż raz do roku wymagana jest kontrola stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

Również raz w roku należy skontrolować stan instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także stan instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Raz na 5 lat wymagane jest przeprowadzenie kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, kontroli jego estetyki oraz jego otoczenia. W ramach tej kontroli powinien zostać przeprowadzony przegląd instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Przegląd budowlany domu jednorodzinnego

Wszyscy właściciele domów jednorodzinnych są zobowiązani do samodzielnego dbania o ich właściwy stan techniczny oraz przeprowadzać wszelkie wymagane przeglądy. Co istotne, budynki mieszkalne jednorodzinne są ustawowo wyłączone z obowiązku corocznego sprawdzania stanu technicznego elementów budynku oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania danego obiektu budowlanego. Oznacza to, że niezbędne jest przeprowadzanie corocznych kontroli stanu technicznego instalacji gazowej, instalacji wentylacyjnych oraz przewodów kominowych.

Okresowo należy również sprawdzać stan kotłów – dla urządzeń opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej wydajności ponad 100 kW przegląd musi być wykonywany co najmniej raz na 2 lata, dla kotłów o nominalnej wydajności pomiędzy 20 a 100 kW oraz dla kotłów opalanych gazem przeglądy są obowiązkowe co najmniej raz na 4 lata. Generalny przegląd budowlany co 5 lat w zakresie określonym ustawowo jest nadal obowiązkowy.

Kiedy pierwszy przegląd budowlany?

Zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi pierwszy przegląd budowlany budynku powinien się odbyć najpóźniej w ciągu 1 roku od momentu przekazania obiektu do użytku. Co ważne, taki budynek musi zostać również poddany kontroli jeszcze przed przekazaniem w ręce właściciela czy zarządcy – pozwala to zagwarantować, iż stan techniczny budynku w chwili oddania go do użytku jest zgodny z ustawowymi wymogami w tym zakresie.

Przegląd budowlany – jak często?

Częstotliwość, z jaką należy wykonywać przeglądy okresowe obiektów budowlanych, uzależniona jest bezpośrednio od typu i wielkości obiektu, którego kontrola ma dotyczyć. Co ile lat zatem należy wykonywać przeglądy budowlane? Najczęściej, bo dwa razy w roku, wykonywane są przeglądy okresowe budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. Również dwa razy w roku wykonuje się przeglądy innych obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 mkw.

Wszystkie pozostałe obiekty budowlane podlegają obowiązkowemu przeglądowi co najmniej raz w roku, a przynajmniej raz na 5 lat należy wykonać kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania, jak również estetyki danego obiektu i jego otoczenia. Taki przegląd budynku musi również obejmować badanie instalacji elektrycznej oraz piorunochronnej – kontroli podlega sprawność poszczególnych połączeń, stan osprzętu, środków ochrony i zabezpieczeń przed porażeniami. W ramach kontroli powinien też zostać dokonany pomiar oporności izolacji przewodów, należy również sprawdzić stan uziemień instalacji i aparatów.

Przegląd budowlany roczny a pięcioletni

Kontrola pięcioletnia i coroczna mają różny zakres, ale część budowlana jest zasadniczo wspólna. Dzięki temu w roku, w którym przypada jednocześnie kontrola pięcioletnia i coroczna, można przeprowadzić zbiorczy przegląd budynku, łącząc zakresy obu rodzajów kontroli. Co istotne, protokół z tak wydanego przeglądu budowlanego musi zawierać informacje, które są niezbędne do zweryfikowania, czy kontrola została przeprowadzona zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie Prawo budowlane.

Co obejmuje roczny przegląd budowlany?

Jeśli chodzi o przegląd budowlany roczny, jego zakres obejmuje sprawdzenie elementów obiektu (budowli i instalacji), które są narażone na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych oraz niszczące działanie czynników, które występują podczas normalnego użytkowania obiektu. Ponadto kontroli podlegają wszelkie instalacje i urządzenia, które służą ochronie środowiska, jak również instalacje gazowe i kominowe, w tym przewody dymowe, wentylacyjne oraz spalinowe.

Przegląd budowlany – kto wykonuje?

W zależności od tego, jaki konkretnie rodzaj kontroli wchodzi w grę, do jego wykonania upoważnione są osoby o odrębnych kwalifikacjach. Kto zatem może wykonać przegląd budowlany roczny? Do tego typu kontroli są upoważnione wyłącznie osoby, które posiadają uprawnienia budowlane we właściwej specjalności. Należy jednak zauważyć, że kontrola stanu technicznego instalacji gazowych, elektrycznych i piorunochronnych może być wykonana wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia w zakresie sprawowania dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji oraz sieci gazowych i energetycznych.

Jeśli natomiast chodzi o kontrole stanu przewodów kominowych (włącznie z przewodami dymowymi oraz grawitacyjnymi spalinowymi i wentylacyjnymi), to mogą być wykonane wyłącznie przez osobę z kwalifikacjami mistrzowskimi w rzemiośle kominiarskim, ewentualnie osobę z adekwatnymi uprawnieniami budowlanymi. Co istotne, kontrolę kominów przemysłowych, wolnostojących oraz kominów, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, mogą wykonywać jedynie osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w danej specjalności.

Kontrola stanu technicznego budynków a przepisy budowlane

Warto pamiętać, że każda przeprowadzana kontrola stanu technicznego obiektów budowlanych powinna zostać zapisana w książce danego obiektu budowlanego. Prowadzenie takiej książki jest obowiązkiem każdego właściciela i zarządcy nieruchomości, które kwalifikują się do objęcia wymaganą ustawowo kontrolą. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane przeglądy poszczególnych obiektów powinny być zapisywane w odpowiednich książkach (każdy wyodrębniony budynek powinien posiadać własną książkę obiektu budowlanego), a właściciel lub zarządca ma obowiązek przechowywania ich przez cały okres eksploatacji danego budynku.

Koszty przeglądu budowlanego

Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie o to, ile kosztuje przegląd budowlany budynku. Wynika to z faktu, iż żadna ustawa nie określa stawek za wykonanie takiej usługi, w związku z czym cennik za przeglądy okresowe obiektów budowlanych jest w każdym przypadku umowny. W znakomitej większości przypadków koszt przeglądu budowlanego jest wprawdzie uzależniony od łącznej powierzchni użytkowej budynków, w których ma zostać wykonany, jednak warto wziąć pod uwagę także dokładny zakres oferowanych usług.

Ma to ogromne znaczenie w sytuacji, gdy oprócz samego przeglądu potrzebna jest kompleksowa obsługa wszelkich procesów inwestycyjnych związanych z daną nieruchomości (np. nadzór budowlany, certyfikacja energetyczna budynków (więcej informacji znajdziesz na http://inwest-bud.org.pl/pl/certyfikat-energetyczny-budynku) , projektowanie czy legalizacja obiektów budowlanych). Na terenie Polski działa niewiele firm, oferujących tak szeroki zakres usług i wysoko wykwalifikowaną kadrę pracowniczą – jedną z nich jest toruńska marka INWEST-BUD, obecna na rynku już od 2001 roku i realizująca kompleksowe usługi inżynierskie w całym kraju zarówno dla inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych.